Todos los días vemos blogs y publicaciones de personas en las redes sociales que promocionan a los departamentos en Airbnb como la nueva forma de trabajar tus inmuebles y obtener tu independencia financiera, haciendo afirmaciones que no se condicen con la realidad del día a día de este trabajo, que así vas a lograr viajar por el mundo y nunca más te vas a tener que arremangar.
Por otro lado hoy con las nuevas regulaciones sobre los alquileres tradicionales para departamentos en Airbnb son muchas las consultas que llegan sobre el pasar los inmuebles a trabajar en estas plataformas.
Vamos a hacernos la primera y más importante pregunta ¿es negocio Airbnb, se puede ganar un buen dinero? La respuesta es SI, pero no con cualquier departamento y solo sí trabajas y le dedicas el tiempo que se merece.
En este artículo vamos a repasar en qué te tenés que enfocar para definir si tener departamentos en Airbnb es para vos y cuánto podes ganar con esta plataforma.
¿Comprar una propiedad para usarla con Airbnb o transformar un alquiler tradicional en esta plataforma: es una decisión inteligente?
Comprar cualquier propiedad para luego alquilarla sea de forma tradicional o temporal implica asumir riesgos, ninguna de las alternativas es un “mundo perfecto”.
Si soy optimista seguramente pensaré que con esta plataforma y con pocas reservas por mes ya voy a lograr “hacer la diferencia” y ganar mucho dinero.
Pero ¿qué pasa si no se alquila, qué pasa si no elegí una buena ubicación, qué pasa si la propiedad tiene problemas de mantenimiento constantemente y recibo malas calificaciones de los turistas que la reservan?
Te dejo un par de preguntas que tenés que hacerte antes de ingresar en este negocio.
¿Tendrá la propiedad restricciones para su alquiler con esta plataforma?
Si comprás o tenés un inmueble que vas a destinar a esta actividad y es parte de un edificio de propiedad horizontal, tendrá un reglamento de copropiedad, en ese caso te recomiendo chequees que la actividad no se encuentre prohibida.
Gran sorpresa se llevaron unos amigos que compraron un departamento en Recoleta para destinarlo a esta actividad y el segundo día se comieron una “tarjeta roja” del administrador.
Algunas regulaciones puntuales como la ley aprobada en Ciudad de Buenos Aires afectan los departamentos en Airbnb y te exigen –entre otros trámites e inscripciones- que si la actividad está permitida aparte notifiques al consorcio que vas a hacer esa actividad en tu departamento.
¿El departamento se encuentra en una ubicación deseable para los huéspedes?
No toda ubicación dentro de una ciudad es deseable para un huésped.
Tenes que ponerte en el lugar de él. ¿Cuál sería la mejor ubicación?. Seguramente aquella en donde me encuentre cerca de medios de transporte baratos, tenga atractivos turísticos, haya seguridad, tenga una atractiva oferta gastronómica y tenga una relación costo / beneficio en la tarifa que valga la pena pagar por él.
Por ello, mucha atención al lugar en donde tenés o vas a elegir invertir en un departamento para esta plataforma.
Acá te dejo un ejemplo de la ubicación: de 2.000 de los 15.817 que a junio de 2020 hay publicados en Airbnb. Como verás la mayoría se concentra en barrios céntricos: Recoleta, Barrio Norte y Palermo son los principales barrios.
La pregunta es ¿Y si compro en otros barrios que no sean estos?: las respuesta son: 1. vas a tener una tarifa seguramente más baja y 2. vas a tener una menos ocupación, este concepto habla de los días que el departamento no se alquila. Ejemplo: la tarifa entre un barrio muy demandado a uno que no lo es tanto puede llegar al 40% y por otro lado un buen barrio estará un 75% ocupado contra algunos barrios que llegan a un 50% o menos.
¿Qué tamaño tiene que tener un departamento para que me rinda?
Es una pregunta muy importante y con la herramienta que te presento a continuación podés sacar buenas conclusiones. Cada ciudad tiene una demanda precisa de cantidades de camas por alojamiento temporal.
En Buenos Aires por ejemplo la mayor demanda se concentra en monoambientes y departamentos con una sola habitación. No funcionan los departamentos de más de una habitación, son demandados solo por el 22% de los huéspedes, el resto se los llevan los más pequeños.
¿Qué datos puedo obtener de algunas fuentes privadas que me permitan hacer algunos números?
En mi caso particular me parece muy útil la plataforma Airdna, allí por una inscripción gratis vas a tener muy buena información, te permite accedes a los principales ratios e inclusive si pagas la suscripción vas a poder hacer algunas simulaciones de rentabilidades. Vale la pena visitar y empaparte de toda esta información.
Hacé un ejercicio de números con tu caso:
- Cuál es el valor al cuál algunos departamentos cerca de la misma cantidad de “camas” se alquila
- Por cuanto tiempo se alquila en el año
- Qué % de vacancia -desocupación- y ocupación tiene
- Cuáles son los gastos totales que vas a tener que cubrir vos y no cubre el huesped que te pagará una tarifa flat por cada día, ejemplo: luz, gas, agua, expensas, impuesto municipal, servicio de cable e internet.
- Reparaciones y reemplazos: calcula un monto aproximado de refaccionar los principales artefactos y también reserva un dinero para cuando tengas que reponer sábanas, algún mueble, artefactos que no vale la pena arreglar, etc.
- Considerá también: gastos de limpieza, gastos de lavado de sábanas y blanquería, impuestos, seguros -de esto hablamos más adelante-
- Por último: calcula el monto que vas a necesitar al principio para equipar todo el departamento.
¿Cuál es el importe neto que te queda luego de esta estimación? ¿Qué diferencia hay entre este monto y el de alquiler tradicional? ¿Cuánto tiempo de quita de tu día a día o vas a contratar a alguien que te ayude? Esto te va a permitir sacar algunas conclusiones.
¿Estás preparado para suministrar en el departamento de Airbnb todo lo que un huésped podría necesitar?
Desde ollas y sartenes hasta una TV, cafetera y demás artefactos. El huesped espera una solución llave en mano, lo que significa que solo va a traer un cepillo de dientes y su ropa, vos como anfitrión tenes que suministrar todo el resto.
Mientras que algunas personas solo dormirán en la propiedad, otras pasarán el rato, lo que significa que también se requerirán paquetes de internet con wifi y cable.
¿Estás considerando un presupuesto para reparaciones y daños?
El uso que se le da a un departamento temporario es mucho mayor y es distinto a un alquiler tradicional. También vas a tener que considerar que el equipamiento que vas a ofrecer es más grande y más “sensible” a las roturas y el desgaste. En un departamento tradicional no ofreces aire acondicionado, heladera, cafetera, tostadora, cubiertos, sábanas, toallas, todo esto se puede romper, se desgasta más de lo habitual y el departamento tiene que estar impecable, ser una habitación de hotel, todo brillante y funcionando.
Hace un número en tu presupuesto para reemplazar artefactos y arreglar otros antes de decidirte. Vas a tener que llevar siempre una “caja chica” para estos gastos.
¿Qué tipo de muebles tendrá?
Mi consejo: buenos, bonitos y baratos, pero con muy buen gusto. Instagrameables. Los muebles de muy buena calidad son caros, tenes que lograr un equilibrio entre precio, que luzcan divinos y duren bastante. Si los muebles no son lindos y funcionales, quizás los huéspedes no te califiquen tan bien y esto impacte el día de mañana en tus reservas y tu rentabilidad.
Consejo: mira las fotos de las publicaciones de departamentos que ya están disponibles, te van a dar muchas ideas. También podés reciclar muebles en muy buen estado que ya no uses en tu casa.
Tienen que ser funcionales y los justos y necesarios, no pongas muebles de más que ocupen espacio, no te olvides que luego de cada uso tienen que limpiarlos y dejarlos en excelentes condiciones para el próximo huésped.
¿Cómo vas a manejar el proceso de entrada y salida?
Si no hay recepción, ¿quién se va a encargar del proceso de entrada y salida de cada huésped? ¿Vas a hacer vos ese trabajo de estar disponible en el horario que él disponga para entregar y recibir las llaves? Sí, hay personas que podes contratar para que se ocupen de estas cosas, pero cuestan dinero y te bajan la rentabilidad.
Hay muchos otros aspectos que tenes que considerar, tercerizar todas estas tareas en una inmobiliaria u otras personas que se dediquen a ayudarte cuesta dinero. ¿Quién va a limpiar, cambiar la ropa de cama y llevarla a limpiar con cada reserva?
¿Quién va a hacer pequeñas reparaciones?
Pasamos de las ocupaciones diarias como entregar las llaves, limpiar y cambiar las sábanas a las reparaciones que demande el departamento a diario, desde cambiar una lámpara, chequear que no funciona el wifi (esto es dramático en el rubro), canillas que gotean, el agua que no sale caliente o la calefacción que no funciona en invierno. ¿Quién se va a ocupar de esto?
¿Sabés cuanto tenes que pagar de impuestos?
Dependiendo del país o la ciudad en que se encuentre tu inmueble, la forma en que cobres estos servicios a tus huéspedes, vas a tener que pagar más o menos impuestos, vas a tener que incluirlos en tu presupuesto.
También vas a tener que inscribirte en registros específicos, contratar seguros especiales y certificaciones o habilitaciones puntuales.
¿Quién va a administrar los departamentos en Airbnb?
Si estás ocupado en el trabajo todo el día, ¿quién se va a comunicar con el huesped para chequear que todo funcione bien, quién coordina la entrada y salida, la cobranza, atender las consultas por email, etc?
Si vas a ser el único que se va a ocupar de este departamento vas a tener que contar con el tiempo suficiente para atenderlo.
Una mala atención, algo roto que no se repara a tiempo, puede generar una mala experiencia y malas calificaciones en la plataforma lo que es muy malo para tu reputación y te aseguro que impacta negativamente en las reservas futurras.
¿Vale la pena? ¿Tenes el tiempo suficiente? ¿Cuánto vas a hacer de diferencia?
Un consejo de corazón: si tenes un trabajo de oficina de 9 a 18 hs, nadie te de una mano y no queres pagar para que alguien se ocupe, no te embarques en este emprendimiento, son los primeros que sufren un stress tremendo y tarde o temprano lo abandonan.
A menudo olvidamos que el tiempo es dinero.
Tal vez sería mejor mantener tu efectivo en el banco y no comprar un departamento para este tipo de plataformas o alquilar tu propiedad a largo plazo sin recurrir a una de estas plataformas.
Vamos sacando algunas conclusiones:
Antes de tomar cualquier decisión, sentate y hace una lista de todos los pros y los contras, hace los números. Sé realista y no te dediques a soñar despierto, no te creas el cuento que todos se hacen millonarios con estas plataformas.
Te vas a tener que arremangar y laburar, excepto que contrates a alguien que te ayude y en ese caso, yo que he ayudado a hacer el “número” a varios, no vas a sacarle mucho más que con un alquiler tradicional.
No te voy a mentir: tengo clientes que se dedican full time a esto con varios departamentos y viven de esto, pero nunca me voy a olvidar de la frase que uno una vez me dijo: “manejar este negocio es un campo minado, cuando todo esta tranquilo explota una bomba en algún lado con 2 suecos que no hablan tu idioma y por algún motivo están super enojados”.
¿Tenés alguna consulta sobre esta plataforma y te puedo ayudar? ¿Qué otros consejos agregarías a este artículo? Dejame un comentario debajo, escribime a daniel@bryn.com.ar o completa el formulario de contacto aquí., te podemos ayudar en Bryn Real Estate
Si te interesó este tema aquí te dejo un link para que descargues nuestra Guía para ganar dinero invirtiendo en inmuebles.
