Precios planchados, alquileres en récord histórico.
Julio dejó un mercado que sigue firme (6.051 escrituras, +1% mensual) pero con el crédito en pausa. Los precios del m² no se mueven hace un año, mientras el alquiler de un 2 amb toca máximos: $873.668 mensuales, 6,42% anual en dólares. Y una historia clave que empieza a asomar: el costo de construcción alcanzó al precio de venta.
Por Daniel Bryn
Agosto 2026 · datos de julio
Escribanos CABA · Zonaprop
6.051
Escrituras CABA · julio
+1% mensual
959
Hipotecas CABA · julio
-30% i.a.
U$S 2.221
m² usado
Estable · 0% i.a.
6,42%
Renta 2 amb · récord
$873.668 alquiler
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Julio dejó tres señales importantes: la actividad sigue firme (6.051 escrituras, +1% mensual), el crédito hipotecario retrocedió fuerte (959 operaciones, -30% i.a.) y los alquileres tocaron máximo histórico en dólares — 6,42% anual, cuando el promedio de los últimos 9 años fue 4,16%.
El precio del m² sigue planchado (U$S 2.221 el usado, sin variación mensual ni interanual). Pero hay un dato que empieza a ordenar el resto: el costo de construcción llegó a U$S 1.705/m², solo 30% por debajo del precio de venta del usado. Hace 4 años esa brecha era de 4:1. La ecuación del desarrollador se comprime, y eso explica por qué el pozo sigue subiendo mientras el usado no se mueve.
Módulo 1 — Escrituras & crédito
Actividad estable, crédito en retirada
Con 6.051 escrituras en julio (+1% mensual, -9% interanual), la actividad se mantiene en niveles firmes. Lo relevante es que el crédito hipotecario retrocedió fuerte: solo 959 operaciones con hipoteca (-30% i.a.). El mercado sigue moviéndose, pero cada vez depende menos del financiamiento y más de compradores al contado.
6.051
Escrituras CABA · julio
+1% mensual
959
Hipotecas CABA · julio
-30% i.a.
35.528
Acumulado anual 2026
U$S 705M totales
Escrituras mensuales CABA · últimos 12 meses
La actividad se sostiene sobre el promedio histórico (línea verde)
Escrituras mensualesPromedio histórico
🏦 Lectura del crédito: las hipotecas cayeron 30% interanual, muy por debajo del boom de 2025. Con un mercado que sigue firme sin financiamiento, la conclusión es clara para el vendedor: no hay flujo de crédito que "empuje" operaciones fuera de precio. Precio de salida y presentación son los factores decisivos.
Módulo 2 — Oferta
El stock se sigue reduciendo
Con 110.907 propiedades en venta (-1% mensual, +2% interanual), el mercado registra el segundo mes consecutivo de baja del stock. La absorción también mejora: se venden 5,5 de cada 100 propiedades publicadas (contra 5 el mes pasado). Sigue siendo un mercado competitivo, pero con dinámica mejor que hace 30 días.
110.907
Propiedades en venta CABA
-1% mensual
5,5 / 100
Absorción mensual
Mejora vs junio
6,4
Deptos por manzana (prom.)
Leve baja
Top de concentración por manzana: Puerto Madero lidera con 38 deptos/manzana, Recoleta 29, Palermo 22. San Telmo, Belgrano y Balvanera completan el ranking. En estos barrios, el vendedor tiene enfrente hasta 6 veces más competencia que el promedio.
Módulo 3 — Composición de la oferta
80% son departamentos
La oferta sigue dominada por departamentos: 75.198 unidades sobre 110.907. Detrás: PH (7.930), locales (5.686), terrenos (5.728), casas (5.534), cocheras (3.609). El aumento interanual (+1.115 deptos) se concentró en 4 ambientes (+9%) y 3 ambientes (+7%) — familias que están vendiendo para reducir tamaño o mudarse al conurbano.
💡 Contexto histórico: Casi 1 de cada 3 propiedades publicadas hoy son a estrenar. Es un stock que se acumuló durante los años de baja de precios y que hoy compite fuerte con el usado — obligando al desarrollador a defender el margen y al vendedor de usado a ajustar expectativas.
Módulo 4 — Búsquedas & demanda
Las búsquedas rebotan, la demanda sigue selectiva
Las búsquedas en portales rebotaron a 14,3 millones (+9% mensual) aunque siguen -19% interanual. Pero lo relevante no es solo el volumen — es el desajuste estructural: el 80% de la oferta son departamentos, pero solo el 38% de las búsquedas apuntan ahí. Los PH concentran el 26% de las búsquedas contra solo el 7% de la oferta — el segmento con mayor sobredemanda del mercado.
🏗️ Oferta vs 🔎 Demanda por tipología
OFERTA
7%
Deptos 80%
5%
PH 8%
DEMANDA
Casas 20%
Deptos 38%
Terr. 16%
PH 26%
CasasDeptosTerrenosPH
🧭 Lectura para el vendedor: si vendés un PH o una casa bien ubicada, estás del lado favorable del desajuste. Si vendés un departamento común, tenés que diferenciarte: presentación cuidada, precio alineado y comercialización activa. El 80% de la oferta compite por el 38% de las búsquedas.
Módulo 5 — Barrios más buscados
Belgrano, Recoleta y Palermo lideran
Los cuatro barrios más buscados del mes vuelven a ser Belgrano, Recoleta, Palermo y Núñez — el eje premium histórico. Se sostienen en alza Almagro, Colegiales y Caballito: la demanda que no llega al eje norte está encontrando alternativa en el segmento medio con buena conectividad.
Parque Chacabuco Villa DevotoSan Telmo Villa UrquizaMonserrat Recoleta RetiroFlorestaMataderos Belgrano San CristóbalCaballitoBoedo PalermoSaavedra CoghlanBalvanera BarracasNúñezFloresParque Patricios ChacaritaVilla CrespoAlmagro Villa Luro Puerto Madero Colegiales Villa del Parque
📍 Barrios en alza este mes: Almagro, Colegiales y Caballito continúan ganando terreno. Es el corrimiento estructural que venimos viendo hace meses — la demanda del comprador de u$s 100k–150k que no llega al eje norte pero busca calidad de vida y conectividad.
Módulo 6 — Precios CABA
Usados planchados hace un año
El precio promedio del m² en CABA se ubica en U$S 2.471, sin variación mensual. Pero el detalle importa: el usado sigue congelado en U$S 2.221 (0% mensual y 0% i.a.) mientras que las alzas se concentran en pozo (+6% i.a.) y a estrenar (+3% i.a.). El costo de construcción es el que empuja el segmento nuevo.
U$S 2.221
m² usado
Estable 0% i.a.
U$S 2.951
m² a estrenar
+3% i.a.
U$S 3.134
m² en pozo
+6% i.a.
Evolución del precio del m² CABA · 2020–2026
El pozo lidera la recuperación; el usado sigue planchado
PozoA estrenarPromedioUsado
🧱 Lectura de tendencia: el pozo ya superó los niveles pre-crisis (llegó a U$S 3.134, arriba del pico 2018). El usado, en cambio, sigue lateralizando entre U$S 2.100–2.221 desde hace 3 años. Esto abre la brecha más grande de la historia entre obra nueva y usado en CABA: más de 40% de diferencia.
Módulo 7 — Costo de construcción · dato del mes
El costo alcanzó al precio del usado
Este es el dato más importante del mes — pero es estructural, no coyuntural. El costo de construcción llegó a U$S 1.705/m² (+19% interanual). Comparado con el precio del m² usado (U$S 2.221), la relación quedó en 1,45 veces — el registro más bajo de los últimos 10 años. En 2020 esa relación era de 4:1.
U$S 1.705
Costo construcción / m²
+19% i.a.
1,45x
Precio usado / Costo
Mínimo histórico
U$S 1.468
Prom. 24 meses costo
Tendencia alcista
Costo de construcción vs Precio m² usado · CABA
La brecha se cerró de 4x a 1,45x en 6 años
Precio m² usadoCosto construcción /m²
💡 Por qué esto importa (para todos): cuando el costo se acerca al precio de venta, el desarrollador deja de tener margen para construir. Consecuencias en cadena: (1) menos proyectos nuevos → menos oferta de pozo/estrenar en 2027-2028; (2) el usado empieza a tener piso — porque construir uno nuevo cuesta casi lo mismo; (3) los propietarios que hoy quieren vender por debajo del "costo de reposición" están dejando plata sobre la mesa.
Módulo 8 — Precio promedio por ambientes
Cuánto cuesta un inmueble en CABA
U$S 153.707
Precio promedio de venta de un inmueble en CABA
Tipología
Precio promedio
1 ambiente
U$S 101.202
2 ambientes
U$S 142.589
3 ambientes
U$S 181.204
4 ambientes
U$S 196.688
5 ambientes
U$S 364.049
📊 Cómo leer: el rango medio (2 y 3 ambientes, entre U$S 142k–181k) es el más líquido — ahí se concentra la mayor parte de las operaciones. El salto entre 4 y 5 ambientes (casi +85%) refleja que ese segmento incluye casas y unidades premium con m² promedio muy superiores.
Módulo 9 — Renta & alquileres
La renta toca máximo histórico
El alquiler promedio de un 2 ambientes en CABA se ubica en $873.668, con una renta anual en dólares del 6,42%. Es la rentabilidad más alta en 9 años de serie, muy por encima del promedio histórico de 4,16%. Si la tendencia se sostiene, va a seguir siendo el argumento más fuerte para atraer inversores al mercado.
6,42%
Renta tradicional 2 amb
Récord histórico
4,16%
Renta promedio 9 años
Base histórica
$873.668
Alquiler promedio 2 amb
+10,93% i.a.
Rentabilidad del alquiler en dólares · CABA
De 2% a 6,4% en 3 años — máximo histórico
Rentabilidad anual U$SPromedio 9 años
💡 Contexto histórico: hace 3 años, un 2 ambientes en CABA rentaba 2,5% anual en dólares — hoy renta 6,4%. Es un cambio de régimen que vuelve al ladrillo mucho más competitivo como alternativa de inversión frente a plazo fijo en USD o bonos.
Módulo 10 — Rentabilidad comparada
¿Cómo le fue al ladrillo vs otras inversiones?
Si un inversor hubiera puesto U$S 100 el 1 de enero de 2020 en cada activo, así le habría ido a hoy. El ladrillo (alquiler) no le ganó al Merval ni al S&P — pero está entre los pocos activos que nunca dieron rendimiento negativo en el período (mínimo histórico: 0%). Estabilidad + renta corriente en dólares.
Mercado Libre
+1.117%
Merval
+297%
Oro
+240%
S&P 500
+235%
FCI en $
+123%
Alquiler CABA
+36%
Bono EEUU 10a
+22%
Real Estate ETF
+17%
Plazo Fijo $
+6%
Plazo Fijo U$S
-4%
🧭 Lo que no se ve en el ranking: el alquiler suma rendimiento estable (0% de máxima caída en 5 años) y flujo mensual en pesos que se puede usar o reinvertir. Ni el Merval ni el S&P ofrecen esa combinación. Y con el m² usado en pisos históricos + renta al 6,4%, el mix hoy es especialmente atractivo para inversores con perfil conservador.
monitor.
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Series históricas desde 2017, todos los barrios de CABA y GBA Norte, actualizado cada mes.
Este informe es un resumen. En la web encontrás el archivo completo de ediciones anteriores, gráficos interactivos y el detalle mes a mes de cada indicador.
"Los precios no se mueven, pero el costo de construcción ya alcanzó al usado. Ese es el suelo que empieza a construirse — silencioso, pero real."
— La renta al 6,4% y el m² en pisos históricos: el mix más atractivo para inversores en años.
🧠 Qué significa para cada uno
🏠
Propietarios que quieren vender
El stock sigue bajando (110.907, -1% mensual) y la absorción mejora (5,5/100). Es mejor mes para vender que julio. Pero los precios del usado no se mueven — quien pretende arriba de mercado no cierra. Los deptos 2 y 3 ambientes bien tasados y los PH tienen alta demanda. Es momento de salir con precio real y presentación cuidada.
📈
Inversores
Momento inmejorable para entrar: renta 6,42% (récord histórico), m² usado en pisos y costo de construcción que empieza a ponerle piso al valor. El 1 amb (U$S 100k) sigue siendo la unidad más líquida y con mejor renta relativa. Almagro, Colegiales y Caballito están apareciendo como zonas emergentes.
🔑
Compradores
El usado lleva un año sin subir en dólares — ventana clara antes de que se convaliden precios más altos. El crédito hipotecario cayó 30%, así que la mayoría compra con capital propio. Si estás decidido, este es momento de negociar activamente: los propietarios que necesitan vender lo entienden.
🧱
Desarrolladores
El costo tocó U$S 1.705/m² (+19% i.a.) y la relación precio/costo está en 1,45x — mínimo histórico. La ecuación se comprime y solo cierran proyectos con ubicación premium, producto muy afinado y velocidad de obra. Los que no logran esas tres cosas están postergando lanzamientos — lo cual va a apretar la oferta de estrenar en 2027-2028.
💡 Para no perder de vista
La combinación de escrituras estables + stock que baja + costo que se acerca al precio + renta récord configura un mercado que se está ordenando por abajo. Los precios del usado tocaron piso y ya no bajan; los alquileres tocaron techo y sostienen; el desarrollo se contrae y prepara la oferta ajustada de 2027-2028. Es de los momentos con mejor combinación de precio de entrada + renta corriente en muchos años. Los ciclos del inmobiliario premian a quien entra cuando los datos son buenos pero la sensación todavía es pesimista.