¿Estás considerando empezar a invertir en inmuebles? Toda inversión inmobiliaria requiere inmovilizar una cantidad importante de dinero, entonces con este artículo te quiero ayudar a responder las 17 preguntas más importantes que tenés que hacerte antes de dar ese primer paso.
1. ¿Quiero comprar una propiedad residencia o una comercial?
Esta es la pregunta más importante. ¿Qué querés comprar? ¿Está considerando opciones para uso personal en el futuro, o tenés la idea de abrir algún negocio para la que necesites en el futuro esta propiedad? ¿Solamente querés obtener una renta y no vas a hacer uso nunca del inmueble? Ambas opciones implican muchas preguntas adicionales.
Por ejemplo, ¿Te inclinas por comprar una casa o un departamento? ¿En qué área de la ciudad debería ubicarte tu propiedad para que sea más rentable y tenga más rentabilidad a futuro con un aumento de precios? ¿Si va a ser un local, qué ubicación es más conveniente y qué superficie mínima debería tener para cumplir con la mayor cantidad de actividades comerciales?
2. ¿Tengo la capacidad real para invertir en un inmueble?
Tu deseo de comprar un inmueble es lógico, todos querrían hacerlo, ahora bien ¿podés pagarlo? ¿podés inmovilizar ese dinero por un largo tiempo?
Aquellos que nunca invirtieron a menudo se encuentran con el inconveniente que no logran juntar todo el dinero posible, o piensan que se puede comprar algo muy atractivo con poquísimo dinero, lo peor: creen que pueden invertir y “desinvertir/vender” en cualquier momento.
No, no es posible invertir con poquísimo dinero, al menos mientras no existan herramientas de “democraticen” este tipo de inversiones y el horizonte temporal es largo, no son bienes líquidos que puedan venderse en 15 días.
Por lo tanto, en esta etapa, tenés que mirar tu presupuesto, comprender cuánto dinero podés invertir en este momento y si esta cantidad corresponde al valor de la propiedad que desea comprar. Seguir pasos simples para comprar una casa será fundamental para que no cometa errores tontos.
3. ¿Vas a hacer una inversión “emocional”?
La mayoría de las compras que hacemos son emocionales. Y cuanto mayor sea el valor del objeto que compramos, mayor será el precio de nuestro error.
Mi consejo siempre es: “dejá las emociones afuera”. Muy lindo el render, linda la recepción y el video que hicieron, pero estos son negocios, tenes que saber cuánto vas a ganar. Acá no hay status.
Es categóricamente incorrecto dejarse guiar por las emociones al elegir una propiedad.
Antes de tirar tu dinero en alternativas que realmente no te hacen ganar nada, te pido encarecidamente: no avances si no podes responder honestamente a todas las preguntas de este artículo.
4. ¿Qué vas a hacer con ese inmueble en el futuro?
¿Tenes un plan? ¿Vas a vivir vos o alguien te tu familia en el futuro en esa casa o departamento? ¿Vas a hacer alguna renovación o reciclado para darle más valor?. Si tu intensión es emprender algún negocio en el futuro en el local que vas a comprar ¿qué tipo de negocio es? ¿Va a alquilarlo solamente o tenes pensado armar algo distinto? Si es así, ¿qué vas a hacer? ¿Cuál es la situación del mercado para el negocio que vas a emprender? ¿La ubicación es conveniente para tus futuros clientes? ¿O vas a alquilarlo temporalmente en alguna plataforma como AirBnb? ¿Te interiorizaste del tiempo que esto te demanda?
Responde estas preguntas hoy, no busques respuestas de hacer la inversión. Tenes que ser un inversor inteligente, adelantarte a la jugada.
Tengo un cliente que hizo una inversión importante en 3 departamentos muy bien ubicados, pero no eran los más indicados para Airbnb, podría haber comprado 5 por el mismo dinero y más chiquitos y hoy tendría una rentabilidad mayor y más posibilidad de venderlos casi como un “negocio en marcha” en el futuro, pero no pensó antes, se entero a después y ya es tarde.
5. ¿Qué gastos a corto plazo vas a tener que cubrir?
Los gastos que te demande la inversión a corto plazo son inevitables. En el pronóstico más optimista, vas a tener que cubrir gastos de escrituración, algún acondicionamiento de la unidad, impuestos, pago por servicios por un tiempo en que la unidad no pudo habitarse, etc.
Esto tenes que saberlo antes, no después, vuelvo al punto.
Un amigo compro de pozo un lindo local comercial en una avenida súper transitada. Vino “pelado” sin pisos, el sistema de incendio adecuado, ventilación para un negocio gastronómico, estaba realmente “pelado”. El no pudo asumir los gastos de acondicionarlo para alquilarlo y tuvo que negociar con el primer inquilino que lo uso que él iba a hacer la inversión pero dejo de cobrar alquiler por los primeros 6 meses.
Tuvo suerte, no todos los inquilinos tienen el capital para acondicionarlo, más en épocas que hay decenas de locales vacios.
6. ¿Qué gastos a largo plazo vas a tener?
Los gastos a largo plazo también son inevitables.
Como mínimo, alguna refacción inesperada, el cambio de algún artefacto si es un inmueble residencial. Muchas veces te endeudaste y los gastos a largo plazo también significan pagar un préstamo con un banco, con un amigo, con la familia, pensá de antemano cómo vas a afrontarlo, antes de firmar cualquier contrato.
Hace un tiempo vino un cliente apuradísimo por vender un departamento que alquilaba, metía presión y presión para hacer la venta, bajamos el precio muchísimo y muy rápido para una unidad de ese tipo.
Al tiempo me blanqueo –algo que debería haber hecho desde el principio- que para comprarla había asumido un préstamo privado en U$S con un “conocido” que había dejado de pagar hace 10 meses porque el tipo de cambio había aumentado muchísimo y no tenía forma de pagarlo –al principio el alquiler en $ cubría el 50% de la cuota y en este momento ni un 10%-. No había sido por mucho dinero, realmente era menos del 10% del inmueble, pero los intereses punitorios eran astronómicos y la deuda acumulada hoy era de casi el 30% de la propiedad. Le recomendé un abogado y al tiempo pudo vender, cubrir y terminar de perder mucho dinero.
7. Una pregunta obligada luego del punto anterior. Si vas a tomar un préstamo: ¿en qué condiciones y pueden los ingresos que te genere el inmueble cubrir los pagos de las cuotas?
En esta etapa, no necesitas cálculos matemáticos demasiado complicados.
Es suficiente que compares el beneficio esperado con la tasa fija del contrato de préstamo que tomes. Si los beneficios cubren las cuotas en exceso, bárbaro!. Si apenas llegas a cubrirlos, también puede ser bueno si la economía general es estable. Pero si solicitas un préstamo que no vas a poder cubrir con los ingresos tenes que estar seguro que vas a tener una fuente de ingresos que la cubra. OJO con los riesgos cambiarios, más que nada si vas a hacer algo en Argentina.
8. ¿Qué tan rápido podrías vender la propiedad?
En otras palabras, ¿cuál es la liquidez de la propiedad que compraste? No existe una receta universal: el comportamiento de compra variará según la ciudad, el tipo de propiedad, la antigüedad, la economía del momento. Te recomiendo que investigues un poco antes de comprar y trates de averiguar qué propiedades en la zona que vas a comprar son más fáciles de vender en el futuro.
Si compras una propiedad muy especial, con entrepisos, sin ascensores, difíciles accesos, puede que “emocionalmente –ya hablamos de tus emociones no?-“ sea divina pero no puedas venderla fácil más adelante.
9. ¿Qué ideas adicionales podrías implementar en la propiedad?
En definitiva: ¿qué valor agregado le podrías dar a la propiedad para que sea más atractiva y suba su valor U$S / M2?.¿Remodelamos? ¿Ampliamos? ¿Demolemos unas paredes y lo hacemos más luminoso? Pensalo, quizás es una obra que demanda poco dinero y puede darle mucho atractivo que luego se materialice en más precio de venta.
Ahora vamos por la negativa: ¿Qué sucede si compraste un local comercial que pensaste podría alquilarse como concesionaria de autos y hoy la actividad esta paradísima? ¿Qué otras actividades podrían desarrollarse en el lugar? ¿Un taller mecánico? ¿Una oficina comercial de atención al público de una empresa de celulares? Tenes que pensar en un plan B para estos casos, cuando más alternativas abarques más posibilidades de tener menos vacancia frente a la salida de un inquilino.
10. ¿Por qué esta propiedad está en venta?
No está mal preguntarlo directamente al vendedor. Va a sonar como una intromisión pero no estás comprando una golosina, vas a poner mucho dinero en algo y si puede haber algo que haya afectado a la venta que no sea una situación particular del vendedor –se va del país, por ejemplo- sería buenos que lo conozcas.
Tengo una frase que siempre repito: prefiero ponerme colorado un segundo a arrepentirme varios meses seguidos. Tu pregunta no molesta. Hacela.
¿Hay problemas con los vecinos, por un motivo particular el local no podés habilitarlo por nuevas normativas, el un departamento muy ruidoso, el barrio es inseguro?
Ahora bien, más allá de la respuesta que te de el vendedor, tenes que hacer tu propia investigación, recolecta la mayor cantidad de información que te permita estar seguro que no estás comprando un problema.
11. ¿Cuáles son las principales ventajas de esta propiedad?
Al responder esta pregunta, hace una lista de todos los beneficios. ¿Está cerca de comercios, transportes, colegios? ¿Están cerca de restaurantes? ¿Se necesitan muy pocas refacciones? Si se deja de alquilar por algún motivo, ¿puedo en corto tiempo hacer un mantenimiento y ponerlo nuevamente en alquiler?
12. ¿Cuáles son sus principales inconvenientes?
Hace otra lista y escribí las deficiencias de la inversión que tenés vista para comprar.
¿Vas a tener que invertir mucho dinero cuando la compres para ponerla en condiciones? ¿Esto te va a demorar bastante tiempo hasta que puedas alquilarla? ¿La unidad esta hermosa pero el edificio se cae a pedazos? ¿El consorcio tiene muchos juicios? ¿Te queda lejos de donde vivís si tenes que atender alguna urgencia? Ahora compara estas listas y priorizá para poder tomar una buena decisión.
13. ¿Esta elección es la mejor y más razonable en comparación con otras propiedades?
En otras palabras, asegurate de analizar todas las opciones posibles y que estén a tu alcance. No te apures. Estas decisiones implican una inversión a largo plazo. Usa tu lista de características positivas y negativas para encontrar opciones adicionales que también puedas analizar.
No dejes de sumar todas las alternativas posibles, ¿Invierto en pozo?¿en una obra ya comenzada?¿uno terminado?¿compro algo viejo e invierto en reciclarlo? Allanada esta decisión, ¿en qué inversión en pozo de las 3 o 4 que analice me conviene mas?¿elijo esta casa vieja o este departamento viejo para remodelar?.
14. ¿Comparaste rentabilidades?
¿Cómo podrías avanzar con una decisión si no calculaste la rentabilidad que te va a dar? Tenes que no solo calcular la rentabilidad del inmueble puntual que estas viendo, sino también los comparables que podrías obtener por el mismo dinero.
Hace un cálculo simple, dividí la renta mensual por el valor que va a invertir, cuanto más alto el alquiler mejor, cuanto más baja la inversión también.
En un mercado como el de Buenos Aires en 2020 recomendaría que compres la propiedad que supere un 3% bruto anual en dólares. Podes consultarme si tenes alguna duda sobre este tema sin problemas.
15. ¿Soy el único interesado en esta propiedad?
En otras palabras, ¿qué tan competitivo es este proyecto? Cuantas más personas estén interesados en la propiedad más atractiva será seguramente y más posibilidades de venta a futuro tendré.
También tendré que competir con más personas para hacerme de la propiedad, seguramente aceptarán menos descuentos en la oferta que hagamos. Esta información habitualmente la tiene la inmobiliaria que comercializa el inmueble.
Por otro lado, si no hay interesados y la publicación tiene meses y meses son venderse, puede que la economía –algo exógeno a la propiedad- no ayude o algo tiene la propiedad. Deberías poder responder a esta duda también, ahora bien, si no es algo puntual de la propiedad, te invito a hacer una oferta bien agresiva.
16. ¿Cómo voy a encontrar inquilinos confiables?
Si vas a comprar una propiedad para alquilar, los inquilinos adecuados que protegerán tu propiedad son la mitad del éxito de su idea. Pensá como vas a hacer para conseguirlos, si lo vas a hacer solo o con una inmobiliaria que te ayude, qué condiciones le vas a pedir como garantías, plazo, forma de ajuste del contrato y todas las variables del negocio.
17. ¿Cuándo vas a pagar ls inversión en su totalidad?
Es sencillo encontrar este punto en el tiempo; para esto, solo necesitas averiguar el beneficio anual de la vivienda y luego dividir el precio de compra por el beneficio anual. Como resultado, obtendrá la cantidad de años que le tomará pagar su inversión en su totalidad o lo que llamamos pay back, la “devolución” del dinero que invertí en el tiempo.
Conclusión sobre la inversión en inmuebles.
Adquirir un inmueble –o un proyecto en construcción- es siempre una decisión muy seria. Incluso personas con muchísimo dinero abordan el tema con mucho cuidado y seriedad, es cierto, no necesitas tener tanta capacitación para poder responder estas preguntas.
No hablamos de curvas de crecimiento, TIR, VAN, índices complicados, son inmuebles, no es tan difícil. Pero que no lo sea no implica que te tengas que relajar y te bases en “tu intuición”. El consejo más importante es darse tiempo para pensar con calma después de responder todas estas preguntas. Las respuestas a estas preguntas sobre tu futura inversión en inmuebles te van a ayudar a tomar la mejor decisión.
¿Tenés alguna otra pregunta que consideras deberías responder antes de invertir? Dejame un comentario debajo, escribime a daniel@bryn.com.ar o completa el formulario de contacto aquí., te podemos ayudar en Bryn Real Estate
Si te interesó este tema aquí te dejo un link para que descargues nuestra Guía para ganar dinero invirtiendo en inmuebles.
