Sobre esta calculadora
Comprá o vendé con los números claros. Estimá los gastos de escritura en CABA para comprador y vendedor: impuesto de sellos con el nuevo régimen 2026 (exención vivienda única y alícuota reducida), honorarios del escribano, crédito hipotecario, VIR y gastos notariales. Actualizada a la Ley Tarifaria 2026 · incluye exención del Impuesto Cedular para personas físicas no habitualistas. Los montos no incluyen IVA sobre honorarios profesionales ni los honorarios inmobiliarios, que se pagan aparte.
¿Sos comprador o vendedor?
Ahorro por el nuevo régimen de Sellos 2026
⚠️ VIR (Valor Inmobiliario de Referencia)
El GCBA establece un valor mínimo de escrituración para cada inmueble. Si el precio acordado es inferior al VIR, el Impuesto de Sellos se calcula sobre el VIR. Podés ingresarlo en las opciones avanzadas o verificarlo con el escribano antes de cerrar.
El GCBA establece un valor mínimo de escrituración para cada inmueble. Si el precio acordado es inferior al VIR, el Impuesto de Sellos se calcula sobre el VIR. Podés ingresarlo en las opciones avanzadas o verificarlo con el escribano antes de cerrar.
Resumen vendedor
Parte Vendedora
Gastos a cargo
Impuesto de Sellos
Gastos de escritura del vendedor
~1% · estudio de títulos, certificados de dominio e inhibiciones, libres deuda de ABL, AySA y expensas, formularios UIF/ARCA, diligenciamientos y desafectación de bien de familia si corresponde
Total gastos vendedor
No incluye honorarios inmobiliarios (es habitual entre 2% y 3% + IVA a cargo del vendedor, según lo acordado en la autorización de venta) ni IVA sobre honorarios profesionales.
Precio menos gastos de escritura
Neto estimado del vendedor
Resumen comprador
Parte Compradora
Además del precio
Impuesto de Sellos
Honorarios del Escribano
Gastos de escritura del comprador
~1% · aporte notarial, inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, fojas y sellados, testimonio, formularios y afectación a vivienda si corresponde
Total gastos comprador
No incluye honorarios inmobiliarios (es habitual un 4% + IVA a cargo del comprador) ni IVA sobre honorarios profesionales. Solicitá proforma al escribano interviniente.
Precio + gastos de escritura
Desembolso total estimado
📋 Impuesto Cedular — ¿aplica en tu caso?
Esta calculadora aplica para personas físicas no habitualistas. Desde el 1° de enero de 2026 este perfil está exento del Impuesto Cedular (ex 15% sobre la ganancia neta entre precio de compra y venta, aplicaba a inmuebles adquiridos desde 2018). Si sos desarrollador o vendés habitualmente, puede corresponder y se abona con la declaración jurada anual. No lo retiene el escribano.
Esta calculadora aplica para personas físicas no habitualistas. Desde el 1° de enero de 2026 este perfil está exento del Impuesto Cedular (ex 15% sobre la ganancia neta entre precio de compra y venta, aplicaba a inmuebles adquiridos desde 2018). Si sos desarrollador o vendés habitualmente, puede corresponder y se abona con la declaración jurada anual. No lo retiene el escribano.
📚 ¿Qué cubre cada gasto?
Vendedor (~1%): el escribano verifica que la propiedad se pueda transferir sin sorpresas. Eso incluye el estudio de títulos (historial dominial de al menos 20 años), certificados de dominio e inhibiciones (que el inmueble no tenga embargos y que vos puedas vender), libres deuda de ABL, AySA y expensas, formularios UIF/ARCA y diligenciamientos.
Comprador (~1% + honorarios del escribano): los gastos cubren el aporte notarial, la inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad Inmueble, fojas, sellados y testimonio (tu copia legalizada de la escritura). Los honorarios del escribano remuneran la redacción y autorización de la escritura pública, la responsabilidad profesional y la coordinación de todo el proceso. El comprador elige al escribano y por eso paga sus honorarios.
Vendedor (~1%): el escribano verifica que la propiedad se pueda transferir sin sorpresas. Eso incluye el estudio de títulos (historial dominial de al menos 20 años), certificados de dominio e inhibiciones (que el inmueble no tenga embargos y que vos puedas vender), libres deuda de ABL, AySA y expensas, formularios UIF/ARCA y diligenciamientos.
Comprador (~1% + honorarios del escribano): los gastos cubren el aporte notarial, la inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad Inmueble, fojas, sellados y testimonio (tu copia legalizada de la escritura). Los honorarios del escribano remuneran la redacción y autorización de la escritura pública, la responsabilidad profesional y la coordinación de todo el proceso. El comprador elige al escribano y por eso paga sus honorarios.
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⚠️ Valores orientativos · No incluye honorarios inmobiliarios ni IVA sobre honorarios profesionales
Estimación basada en la Ley Tarifaria 2026 de CABA. El VIR del GCBA puede modificar el cálculo de Sellos. Verificá el detalle con el escribano antes de la operación.
Estimación basada en la Ley Tarifaria 2026 de CABA. El VIR del GCBA puede modificar el cálculo de Sellos. Verificá el detalle con el escribano antes de la operación.
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⚖️ Aviso legal y limitaciones
Esta calculadora tiene como finalidad proporcionar una estimación aproximada de los costos asociados al proceso de compraventa de inmuebles en CABA. Los resultados son meramente orientativos y no constituyen un compromiso contractual, oferta vinculante ni garantía de exactitud.
Los montos no incluyen IVA (21%) sobre honorarios profesionales ni los honorarios inmobiliarios, que se acuerdan con la inmobiliaria interviniente. Los valores reales pueden variar en función del VIR establecido por el GCBA, modificaciones legales, costos adicionales no contemplados y condiciones particulares de la operación. El mínimo no imponible de $226.100.000 corresponde a la Ley Tarifaria 2026 y se actualiza anualmente. El tipo de cambio BNA oficial se actualiza automáticamente y es de referencia.
Recomendamos consultar con escribanos, contadores y agentes inmobiliarios matriculados. Datos actualizados a 2026.
Esta calculadora tiene como finalidad proporcionar una estimación aproximada de los costos asociados al proceso de compraventa de inmuebles en CABA. Los resultados son meramente orientativos y no constituyen un compromiso contractual, oferta vinculante ni garantía de exactitud.
Los montos no incluyen IVA (21%) sobre honorarios profesionales ni los honorarios inmobiliarios, que se acuerdan con la inmobiliaria interviniente. Los valores reales pueden variar en función del VIR establecido por el GCBA, modificaciones legales, costos adicionales no contemplados y condiciones particulares de la operación. El mínimo no imponible de $226.100.000 corresponde a la Ley Tarifaria 2026 y se actualiza anualmente. El tipo de cambio BNA oficial se actualiza automáticamente y es de referencia.
Recomendamos consultar con escribanos, contadores y agentes inmobiliarios matriculados. Datos actualizados a 2026.
Preguntas frecuentes
Todo lo que necesitás saber sobre los gastos de escritura en CABA
Los gastos se dividen entre ambas partes. El vendedor paga: su parte del Impuesto de Sellos (habitualmente 50%) y gastos de escritura (~1% — estudio de títulos, certificados de dominio e inhibiciones, libres deuda y diligenciamientos). El comprador paga: su parte de Sellos, honorarios del escribano (~2% sin IVA) y gastos de escritura (~1% — aporte notarial, inscripción registral, fojas y sellados). Los honorarios inmobiliarios se pagan aparte: es habitual un 4% + IVA para el comprador y entre 2% y 3% + IVA para el vendedor.
Con la Ley Tarifaria 2026 hay cuatro casos:
• Vivienda única hasta $226.100.000: exento.
• Vivienda única que supera ese monto: 3,5% solo sobre el excedente.
• No vivienda única hasta $226.100.000: 2,7% sobre el precio total.
• No vivienda única que supera ese monto: 3,5% sobre el precio total.
En todos los casos, por uso y costumbre el total se divide 50% para cada parte, salvo pacto en contrario. Si el precio es inferior al VIR del inmueble, los Sellos se calculan sobre el VIR.
• Vivienda única hasta $226.100.000: exento.
• Vivienda única que supera ese monto: 3,5% solo sobre el excedente.
• No vivienda única hasta $226.100.000: 2,7% sobre el precio total.
• No vivienda única que supera ese monto: 3,5% sobre el precio total.
En todos los casos, por uso y costumbre el total se divide 50% para cada parte, salvo pacto en contrario. Si el precio es inferior al VIR del inmueble, los Sellos se calculan sobre el VIR.
No. La exención por vivienda única beneficia a toda la operación, no solo al comprador. Si el comprador destina el inmueble a su vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y el precio no supera $226.100.000, ni el comprador ni el vendedor pagan Impuesto de Sellos. Por eso, al vender, conviene saber el destino que le dará el comprador: cambia tus números de cierre.
Depende del destino. Si la compra es de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, desde 2026 el mutuo hipotecario está exento del Impuesto de Sellos (antes tributaba ~1% sobre el monto del préstamo). Si no es vivienda única, el mutuo sigue tributando aproximadamente 1% sobre el préstamo, a cargo del comprador. Además, la constitución de la hipoteca suma ~1% de honorarios del escribano sobre el monto prestado, y el banco suele imponer su escribano.
Es el monto a partir del cual se empieza a tributar Sellos en operaciones de vivienda única, familiar y de uso permanente. En 2026 ese valor es de $226.100.000 ARS y se actualiza anualmente por Ley Tarifaria. Si el precio no supera ese monto la operación está exenta. Si lo supera, el 3,5% se aplica solo sobre el excedente.
No, si es persona física no habitualista. Desde el 1° de enero de 2026 están exentos del Impuesto Cedular (ex 15% sobre la ganancia neta, aplicaba a inmuebles adquiridos desde 2018). Si sos desarrollador o vendés habitualmente, puede corresponder y se abona con la declaración jurada anual. No lo retiene el escribano.
El VIR (Valor Inmobiliario de Referencia) es el valor mínimo de escrituración que define el GCBA para cada inmueble. Si el precio acordado es menor al VIR, el Impuesto de Sellos se calcula sobre el VIR, lo que puede aumentar el costo impositivo. En esta calculadora podés ingresarlo en las opciones avanzadas. El escribano puede informarte el VIR antes de la firma.
Los honorarios del escribano (referencia ~1,5% a 2% sin IVA, a cargo del comprador, que además lo elige) cubren: redacción y autorización de la escritura pública, estudio de títulos, verificación registral, retenciones e informes fiscales, y la responsabilidad profesional sobre la validez del acto. Tras la Ley Bases, los aranceles dejaron de ser obligatorios y el honorario se pacta libremente, aunque la mayoría de las escribanías cobra cerca de la escala. Antes de la firma debe entregar una proforma con el detalle exacto.
Los honorarios habituales son de 4% + IVA para el comprador y entre 2% y 3% + IVA para el vendedor, sobre el precio de venta, según lo acordado en la autorización de venta. Esta calculadora no los incluye en los totales: se pagan aparte de los gastos de escritura, directamente a la inmobiliaria interviniente.
El Tracto Abreviado permite escriturar una propiedad heredada cuya declaratoria todavía no fue inscripta en el Registro de la Propiedad. Se hace en un solo acto junto con la escritura de venta e implica un costo adicional de ~0,4% a cargo del vendedor. Es frecuente en operaciones de sucesiones.
Guía completa
Gastos de escritura en CABA 2026: cuánto cuesta escriturar y quién paga qué
Escriturar una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires implica costos para las dos partes, además del precio del inmueble. En 2026 la ecuación cambió a favor del comprador y del vendedor: la Ley Tarifaria 2026 eximió del Impuesto de Sellos a la vivienda única hasta $226.100.000, bajó la alícuota general del 3,5% al 2,7% para operaciones dentro de ese monto y eliminó los Sellos sobre el mutuo hipotecario para primera vivienda. Además, las personas físicas no habitualistas dejaron de pagar el Impuesto Cedular al vender.
¿Cuánto cuesta escriturar en CABA en 2026?
Como regla rápida: el comprador necesita entre un 3% y un 5% adicional al precio (honorarios del escribano ~2%, gastos de escritura ~1% y su parte de Sellos según el caso). El vendedor afronta entre un 1% y un 3% (gastos de escritura ~1% y su parte de Sellos). Los honorarios inmobiliarios se pagan aparte: es habitual un 4% + IVA para el comprador y entre 2% y 3% + IVA para el vendedor.
Impuesto de Sellos CABA 2026: los cuatro casos
| Situación del comprador | Precio de la operación | Sellos |
|---|---|---|
| Vivienda única, familiar y de ocupación permanente | Hasta $226.100.000 | Exento para ambas partes |
| Vivienda única | Más de $226.100.000 | 3,5% solo sobre el excedente |
| Inversión o segunda vivienda | Hasta $226.100.000 | 2,7% sobre el total |
| Inversión o segunda vivienda | Más de $226.100.000 | 3,5% sobre el total |
El total de Sellos se divide por uso y costumbre 50% comprador y 50% vendedor, salvo pacto en contrario. La base es el mayor valor entre el precio y el VIR del inmueble.
Ejemplo con números reales
Supongamos un departamento que se vende en $180.000.000 (unos U$S 120.000 al tipo de cambio oficial de referencia). Si el comprador lo destina a su vivienda única, la operación queda exenta de Sellos: ni él ni el vendedor pagan ese impuesto. Si en cambio es una inversión, corresponde el 2,7% ($4.860.000), es decir $2.430.000 para cada parte. El mismo inmueble, dos números de cierre muy distintos: por eso conviene conocer el destino del comprador antes de la reserva.
¿Quién elige y quién paga al escribano?
En CABA rige la costumbre de que el comprador elige al escribano y paga sus honorarios (referencia: 1,5% a 2% + IVA, negociables tras la Ley Bases). El vendedor no paga honorarios del escribano, pero sí los gastos de acreditar que la propiedad se puede transferir: estudio de títulos, certificados de dominio e inhibiciones, libres deuda de ABL, AySA y expensas, y diligenciamientos. En operaciones con crédito hipotecario, el banco suele designar su escribano.
Qué cambió en 2026 (resumen)
- Exención total de Sellos para vivienda única hasta $226.100.000.
- Alícuota reducida del 2,7% (antes 3,5%) para el resto de las operaciones dentro de ese monto.
- Mutuo hipotecario exento de Sellos cuando el destino es vivienda única (antes 1% sobre el préstamo).
- Impuesto Cedular eliminado para vendedores personas físicas no habitualistas.
¿Estás por vender? Antes de fijar el precio, mirá el último informe del Monitor Inmobiliario con los valores reales del m² por barrio, repasá la guía interactiva para vendedores o pedí una tasación gratuita de tu propiedad.