Por estos días y en nuestras vacaciones recibimos muchas alternativas de inversión en inmuebles en ubicaciones típicas de veraneo. O te puede pasar que descansando en la costa te encuentres con algún emprendimiento que te llame la atención y te plantees poner unos pesos allí.
Tomando un café estos días con Manuel, él trabaja en el interior y cada vez que viene a Buenos Aires nos juntamos y charlamos de todo un poco. Surgió el tema de las casas de veraneo.
Él me comenta como viene el campo -tengo un cariño muy grande por toda la gente de campo, trabaje mucho tiempo en La Pampa-, me comenta las buenas y malas apuestas, los incobrables, si el clima ayudo o no y yo, por otro lado le comento todos los lugares en donde puede poner alguna ficha en ladrillos.
Esta vuelta me trajo un email de un comercializador con una propuesta de inversión en un complejo de condominios para veraneo en la costa argentina.
Le pareció interesante, el valor de entrada no es grande, los desarrolladores no le ofrecen alquilarlo sino que una vez terminado el complejo él va a ser el encargado de “sacarle el jugo” a la inversión.
Me propuse luego de la charla armar algunos consejos para ayudarlo a armar a él y porque no ahora a vos también las matemáticas detrás de una inversión de este tipo:
PASO 1: Sumá el Ingreso Bruto total que vas a obtener:
Tenes que ser realista acá, a menudo las casas de veraneo se alquilan en términos semanales o mensuales y son muy estacionales, esto significa que vas a experimentar una tasa mucho más alta de vacancia que con un departamento típico con un contrato de alquiler por varios años en una ciudad como Buenos Aires.
PASO 2: Restá las comisiones y honorarios de terceros
Al igual que con la vacancia, tendrás que costear comisiones más altas, ya que lo más probable es que tengas una alta rotación, por lo tanto la gestión del comercializador o administrador será más habitual y le cobrará por ello. Excepto que vos te ocupes de todo, del día a día.
PASO 3: Restá las reparaciones / suministros / mantenimiento / muebles que tendrá que costear.
Debido a la alta rotación y a la distancia en la cual te vas a encontrar cada vez que surja un problema, vas a tener que contar con servicios de técnicos a mano para resolver cualquier inconveniente con urgencia, esto tiene un costo, nunca subestimes estos gastos.
No asumas que los inquilinos que ocupen tu casa de vacaciones serán prácticos y resolverán los problemas solos, sea una canilla que gotee o un problema en el agua caliente.
También tendrás que mantener sumamente presentable tu unidad, lo que se traducirá en un aumento de los gastos generales como los muebles, colchones, sistemas de climatización, etc, que se gastarán más a menudo que si estuvieras utilizando la unidad solamente vos o un solo inquilino al año.
PASO 4: Restá los impuestos / seguros / otros
Estos gastos serán muy similares a tener un departamento clásico en alquiler, si vas a optar por utilizar una plataforma como AIRBNB, vas a tener algunos costos más y cargos impositivos por el alquiler temporal
Entonces, ya podés hacer tus números, ¿los hiciste? ¿todavía te parece un gran negocio? ¿es posible que no solamente no ganes dinero, sino que pierdas tiempo y tengas que poner dinero de tu bolsillo todos los años para mantener esta vivienda?¿merece el tiempo que le vas a dedicar?.
Vas a tener que tomar una decisión, NUNCA te bases en los sentimientos, en “que lindo a 1 cuadra del mar, qué romántico” ESTOS SON NEGOCIOS, dejá tus sentimientos afuera.
Te quiero ayudar un poquito más, para que “decante” tu decisión. Preguntas que tenés que hacerte antes de comprar una casa de veraneo:
Muchas personas quieren comprar estas casas para utilizarlas “gratis” en aquellos períodos en los cuales las mismas se encuentren libres, o pensando en que, en algún futuro, esta inversión se “pagará sola” y la tendré como mi lugar de veraneo por el resto de mis vacaciones.
Yo no sé ustedes, pero muchas veces, no sé lo que estaré haciendo el próximo fin de semana en mi tiempo libre como para predecir donde iré todas las futuras vacaciones que pueda tomarme.
Ahora que quizás veamos que no es una inversión con la mejor renta, excepto, obviamente que compres una súper oferta, que apuntes a mantener por un tiempo y luego vender, sigamos con las preguntas:
- ¿Es la compra de una casa de veraneo el mejor uso que podés darle a tu dinero?
- ¿Estás seguro que no podrías estar consiguiendo un mejor retorno de la inversión colocando tu dinero en otro lado? ¿la renta que obtendrás justifica el tiempo que le vas a dedicar?
- ¿Realmente deseas bloquear tu lugar de vacaciones por el resto de tu vida?
También escucho muchas personas que han comprado un departamento en un lugar de vacaciones y se notan fastidiados dado que “ahora que lo compramos no tenemos otra más que usarlo”, y están “condenados” a ir de vacaciones siempre al mismo lugar, porque la renta que obtienen tampoco les rinde lo suficiente como para, con ese dinero, irse a otro lugar de vacaciones.
En conclusión, este artículo no pretende inducirte a que no tenes que comprar una casa de vacaciones, pero sí pretendo que las razones que hacen que tomes esa decisión realmente justifiquen la compra.
¿Te puedo ayudar con la compra de tu propiedad u ofrecerte una segunda opinión sobre la que ya tenes en curso? Escribime a daniel@bryn.com.ar o dejame tu consulta aquí, desde Bryn Real Estate te podemos ayudar.
Si te interesó este tema aquí te dejo un link para que descargues nuestra Guía para ganar dinero invirtiendo en inmuebles.
