Hace unos días me contactó por mensaje de Linkedin Ariel un excompañero de la facultad, hoy trabaja en el rubro textil, en una empresa familiar en el barrio de Once:
“Dani, vos que estás en el rubro inmobiliario, te cuento: tengo visto un campo en Mercedes y voy a armar un super country, con esto me salvo yo y mi familia! Quiero ser el nuevo Constantini! Cómo lo ves?”
Aquellos que asesoramos a inversores muchas veces nos encontramos con estas afirmaciones, entusiasmados creen ver una magnífica oportunidad en comprar un campo cercano a alguna ruta de acceso a Buenos Aires y visualizan inmediatamente un próspero country para desarrollar sin contar con la experiencia y un análisis detallado del negocio.
Deberías ser capaz de hacer un cálculo adecuado del retorno de esta inversión en el tiempo y ver si se ajusta a tu capacidad financiera y los plazos que estás manejando.
“Averigüe donde las personas van y compre la tierra antes de que ellos lleguen allí.”
William Penn Adair
Por un lado, es correcto, comprar tierras en un área que se espera que experimente una expansión de la demanda en los próximos años puede ser un buen negocio.
PUEDE no necesariamente ES negocio o NO ES negocio para VOS, con tu espalda financiera.
El punto es: el precio del suelo en las áreas que la gente cree que será el próximo punto caliente ya se venden a un precio superior.
Eso es lo que ocurrió en la mayoría de ciudades importantes y sus entornos urbanos. Si se acierta mal, podés llegar a ser propietario de unos terrenos caros por un largo tiempo, con un requerimiento de inversión adicional grande y que no te generar un solo peso de ingresos.
Tres temas para considerar antes de encarar el negocio:
EL CAMPO Y EL MANTENIMIENTO:
La tierra requiere de efectivo constante para pagar los impuestos sobre la propiedad y para mantener el campo limpio y libre de ocupantes, mientras que es muy probable que genere poco o ningún ingreso todo ese tiempo.
Recuerdo un caso de un propietario de una quinta muy grande en Berazategui, cerquita de Abril CC, que apenas lanzó su “idea de country” y se corrió la voz por los barrios más cercanos y sufrió la usurpación de la tierra.
Demoró 8 meses para resolver el desalojo de común acuerdo con los ocupantes por una módica suma de dinero, que nunca había previsto.
“Suma la palabra emprendimiento + inmobiliario y vas a atraer a varios personajes que entienden YA sos millonario y te van a pedir dinero para dejarte trabajar tranquilo”
EL CAMPO Y LOS COSTOS DE OPORTUNIDAD:
Comprar el campo es una fuga de dinero en efectivo, y por supuesto, vas a tener un costo de oportunidad que vas a perder en invertir el dinero en otro lugar por el mismo plazo de tiempo.
EL CAMPO Y EL ENDEUDAMIENTO:
Si no la comprás la obtención de un préstamo para el desarrollo de la tierra es difícil, mucho más difícil y más cara que la obtención de un préstamo para una propiedad desarrollada.
Para estos dos últimos temas:
1. maneja el canje, entra con poco dinero y compromete al presente propietario a llevarse lotes a futuro ya desarrollados;
2. si vas a pedir dinero prestado, manejate con tu “círculo rojo” tu grupo de conocidos más cercanos que entiendan tu emprendimiento y tengan la misma paciencia que te pido a vos.
Vas a necesitar el dinero a futuro, no te das una idea de la cantidad de temas que vas a tener que pagar, cuida muchísimo la billetera.
CONCENTRATE EN ESTOS TEMAS:
Si seguís con la idea, te voy a recomendar en qué te tenes que concentrar:
- Conocé la zona: idealmente querrías comprar un campo en un área que demandará suelo urbanizable, por la instalación de nuevas empresas, por el crecimiento demográfico o por una razón que tendrás que develar.
Muchas veces caen con estas ideas porque “me comento X o Y que es un gran negocio, lo charlamos en un café”. Sería la idea que vos llegues a la misma conclusión por las tuyas, para validar que es efectivamente un gran negocio.
- Conocé todos los costos: suma los gastos en términos anuales (mantenimiento, impuestos, empleados) para que puedas ver cuál va a ser el drenaje de efectivo anual que vas a necesitar. ¿Cuáles son las consecuencias financieras de esta salida de efectivo para vos en el tiempo? ¿Te sentís cómodo con esto? Si duele, medítalo con tiempo.
- Determiná qué mejoras puede necesitar la tierra. Ejecución de agua y líneas de alcantarillado; la construcción de caminos de acceso; paisajismo; y así sucesivamente cuestan dinero. Si va a desarrollar y construir en la tierra que usted compra, investigue esos costos.
- Tenes que estudiar las normas de zonificación y ambientales. El valor de la tierra depende en gran medida de lo que puede desarrollar en él. Nunca compres tierras sin entender a fondo su condición de zonificación, las normas ambientales y lo que en definitiva puede o no se puede construir en ella. No te límites a las normas municipales, extendé tu averiguación a las normas provinciales también.
- Necesitas fácil acceso a la tierra o el derecho a entrar y salir a través de un derecho de paso público o la propiedad de otro (conocido como la entrada y salida). Muchos invierten en propiedades sin contemplarlo. Cuando descubren el hecho más tarde piensan que pueden conseguir fácilmente una servidumbre (permiso legal para usar la propiedad de otra persona), no te va a resultar fácil ni barato.
Tenes alguna experiencia desarrollando tierra? Dejame un comentario debajo, escribíme a daniel@bryn.com.ar o completá el formulario de contacto aquí., desde Bryn Real Estate también te podemos ayudar por cualquier duda que tengas.
