Si está comprando o vendiendo tu departamento los “días de publicación” te tienen que importar. Esta variable comienza a aumentar desde el día mismo en que la propiedad se publica en los principales buscadores y va a seguir haciéndolo hasta que la misma se reserve.
Es una variable a la cual no se le presta atención, pero es fundamental, si estás vendiendo tu auto ¿es lo mismo esperar 30 días y venderlo, a esperar 389 días?, si estás comprando y ves que el auto está en venta hace 389 días ¿no te da lugar a hacerte varias preguntas más de las habituales?. Está claro que no es lo mismo, charlemos sobre este concepto.
¿Es útil conocer esta variable?
Absolutamente, es una gran herramienta para los compradores de vivienda.
Te puede ayudar a ver dos cosas: 1) cómo está el mercado del tipo de inmueble que estás comprando 2) cómo evolucionó la venta de la propiedad que te interesa.
Si una propiedad tiene un número bajo de días “en la calle”, o es efectivamente una publicación de poco tiempo y seguramente muchas personas estén viendo esta “nueva publicación”-si tuviera 300 días te aseguro que ya lo vieron todos- y por otro lado, el vendedor al ser “nuevo en el mercado” quizás no va a querer negociar tanto.
Nos ocurre muchas veces que si aparece una oferta a los pocos días de la publicación el propietario nos dice “dejemos pasar un tiempo, ya van a venir otros con mejores ofertas” o “no la habremos puesto a muy bajo precio?”. Quizás solo era cuestión de hacer bien el trabajo, allí estaremos nosotros para darle nuestro feedback.
Por otro lado si los días de publicación son muy altos, podríamos pensar: el precio es muy alto ¿por qué luego de 270 días no la vendió?, o el propietario no quiere negociar en nada el precio y las ofertas que pudo haber recibido fueron rechazadas.
En algunos casos puntuales, el portal tiene una indicación de si el precio fue cambiado hace poco tiempo, quizás se publico hace mucho a un precio muy algo y ahora se rebajo, hay que ver estos detalles.
Entonces, te queda claro que:
- Si estás comprando, tenés que conocer este dato, no todos los buscadores lo tienen, y si no lo tienen pregunta: ¿hace cuanto que está a la venta?
- Si estás vendiendo y los días pasan, el “contador” de días sigue corriendo y esto te puede perjudicar en una eventual negociación. Por otro lado: ¿Te parece bien que avancen los días y no pase nada? Tenés que sentarte con tu inmobiliaria.
¿Dónde encuentro este valor?
Cada buscador ofrece más o menos información al interesado que consulta, lamentablemente en Argentina no tenemos un sistema como el MLS en EEUU que unifica esta información y la hace más transparente para todas las propiedades.
En Argentina pocos buscadores ofrecen esta información, en Zonaprop, por ejemplo lo vas a encontrar, también en Properati que te da la fecha en que se publico cada aviso.
¿Puede haber alguna forma en la cual estos días bajen o no estén disponibles?
Dependerá del buscador de propiedades y de la inmobiliaria, si la propiedad se publica por la misma inmobiliaria durante todo ese tiempo, no puede modificarla. Si en cambio, es distinto quién publica la propiedad en ese caso figurará como una nueva propiedad a la venta y el número vuelve a cero.
También si el buscados coloca “fecha de publicación” en lugar de “días de publicación” como dato, algunas inmobiliarias pueden usar tus herramientas para despublicar y volver a publicar para que este dato no se conozca con certeza.
¿Cómo puedo hacer para reducir esta variable?
La respuesta más simple y sin hacer lugar a “trucos” es: VENDIENDO.
Siempre hay razones por las cuales un inmueble no se vende y tiene un número muy alto de “días de publicación”, vamos a ver algunas:
Precio
Si me lees en este blog creo que ya te lo dije varias veces, el error número uno que cometen los vendedores es sobrevalorar su hogar. No hay ningún beneficio en poner un precio superior al que realmente corresponde para un inmueble.
Poner un precio alto te garantiza que podés llegar a romper records de días de publicación. Me dirás que depende del mercado en el que estás vendiendo, pero lo caro es caro siempre, sea un mercado de muchas ventas o de ninguna –en donde estás peor que peor-.
Visitas
Si un interesado no puede ver el departamento que está en venta, va a ser imposible que la compra, o casi imposible, por más herramientas virtuales que pongamos. Nada reemplaza los olores, sonidos, contaminación visual que puedan tener los balcones y aspectos que aún la tecnología no pudo cubrir.
Los propietarios tienen que ser flexibles y habilitar horarios y días razonables para mostrarla. Entiendo que es difícil coordinar la muestra si hay mascotas, niños y se la pasan en el trabajo, pero si realmente quieren vender, tienen que encontrar la forma.
Hay pocas cosas más frustrantes para un inmobiliario que tener un interesado que dice “me gusta, vi las fotos, el video, el recorrido virtual y la quiero ver” y no poder coordinar una visita en las 48 hs restantes.
Aspecto
Es muy importante que ahora que pudimos coordinar la visita, tu propiedad luzca impecable, vamos desde lo superficial que es la limpieza y los olores hasta lo no tan superficial como poder darle una mano de pintura a los ambientes con aspecto desgastado.
Una propiedad que no tiene buen aspecto, resta puntos al momento de seducir a un interesado.
La negociación
Si recibiste una oferta, aunque no sea la esperada –creo que el 95% de las ofertas que recibo trabajando de esto no satisfacen al vendedor- es un buen paso, hay gente que está interesada en comprarte pero lógicamente quiere pagar lo menos posible ¿no es razonable?.
Independientemente de si la oferta fue la que esperabas, preparate para negociar, abrí tu mente, escucha y comenzá la charla con el interesado, con una actitud positiva, hoy estás más cerca que ayer de vender tu propiedad.
Marketing
La primera impresión es la que cuenta. La publicación que sumará días tiene que estar bien, las fotos tienen que ser impecables y mostrar claramente cómo es tu hogar, tenés que agregar todos los recursos audiovisuales que puedas, recorridos virtuales, video recorrido, un plano para ubicar a quien mira el aviso respecto a la distribución del espacio, una descripción correcta y sexy de tu propiedad.
Es fundamental que se invierta tiempo y dinero en que esta primera impresión sea para enamorarse de tu casa.
No te olvides de solicitar a tu inmobiliario que te comente en la entrevista de tasación qué herramientas usa para mostrarlo, en qué tipo de buscadores y avisos invierte; y pedile un ejemplo del trabajo que ya realizó para un departamento similar.
¿Sabes cómo hacer que todas estas variables funcionen a tu favor?
Si no lo sabes o no te consideras lo suficientemente confiado para avanzar solo, te recomiendo que charles con uno, dos o diez profesionales inmobiliarios, les pidas las tasaciones, qué te muestren su propuesta de valor, las propiedades que ya venden y quizás te des cuenta que vale la pena –realmente- pagarle una comisión para que haga su trabajo.
Un último consejo: tenés que trabajar con un inmobiliario que se encuentre a la altura, no porque sea un amigo, el papa de tu mujer o el primo de un chico del gimnasio puede que sea el adecuado. No te sientas en el compromiso de publicar con él si no conoces cómo trabaja, la confianza no es todo para vender la parte más importante de tu patrimonio.
Algunas conclusiones:
Ahora que conoces el concepto de “días de publicación”, ¿cuáles son tus objetivos?
- Como comprador: conocer este dato de todas las propiedades que te interesen, ya conoces los pro y contras de un número alto o bajo. También averigua cuando te interesa una propiedad hace cuanto que están en venta los departamentos del barrio, quizás hasta encuentres alguno en el edificio.
- Como vendedor: siempre, siempre, siempre, busca que este número no crezca y si lo está haciendo, conoce qué puede estar pasando, no es lógico, excepto que estemos en una súper crisis económica en donde no se vende nada, que este número sea altísimo. Último tip pero no menos importante: cuando te hagan una tasación de tu inmueble antes de la venta, pregunta qué comparables usaron y qué antigüedad tienen esos comparables, si son muy viejos, no sirven para la “muestra” que están utilizando.
¿Te puedo ayudar con la compra o la venta de tu propiedad u ofrecerte una segunda opinión sobre la que ya tenés en curso? Escribime a daniel@bryn.com.ar o dejame tu consulta aquí, desde Bryn Real Estate te puedo ayudar.
