Imaginate tener que hacer una sola cosa para poder vender bien tu casa ¿qué podría ser?. “¿Pero Daniel no me decís siempre que vender es súper difícil, que hay que saber hacer muchas cosas?”. Sí, en parte es cierto, pero haciendo una sola cosa bien, muy bien, estás mucho más cerca de vender que haciendo miles de otras más.
¿Cuál es esa revelación, esa cosa misteriosa que nos va a llevar a vender rápido y bien?
Poner el precio correcto a tu casa.
Sí, fijar el precio correcto de tu casa es lo único que tenés que hacer para vender una casa.
“Ah, claro, pero entonces es súper simple, yo ya sé lo que vale mi casa, ¿quién puede determinar mejor el valor de mi casa que yo que vivo en ella, que la conozco al dedillo? NADIE!”
¿Sabés que no tenés razón? PARA, DETENETE UN MINUTO, dejame que te explique en un minuto porqué sería bueno que te tomes un tiempo y recurras a métodos profesionales para poner el valor de tu casa. Dejá tus sentimientos afuera, tus emociones, los recuerdos que tenés de tu hogar. Ahora estamos hablando de negocios.
Vamos con un par de observaciones:
Tu casa no determina el valor que tiene, lo determina el mercado en el cuál está ubicada, el momento de la economía en el cual estamos viviendo.
¿Qué estará dispuesto a pagar un posible comprador de la casa que estás vendiendo? Las acciones de los compradores para comprar una casa en tu vecindario y en este mercado detallarán por qué se venderán las casas en tu barrio y, lamentablemente, no se trata de lo que vos consideras que vale.
Con demasiada frecuencia, este es uno de las conclusiones más difíciles de entender por todo vendedor.
Si mi casa no es la “que pone el valor”. ¿Qué criterios se usan para seleccionar las demás casas en venta que usan para comparar con mi hogar?
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Proximidad
La ubicación respecto de tu casa es clave. Al momento de tasar una propiedad vamos a examinar las casas que están en venta a varias cuadras alrededor de la tuya.
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Dormitorios / Baños
Si tu casa tiene 3 dormitorios, entonces deberíamos considerar otras casas de 3 dormitorios. Cuando no podamos encontrar suficientes comparables puede que consideremos habitaciones de diferentes tamaños y ajustar para la habitación adicional en más o menos.
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Superficie
Es mejor buscar comparables con las superficies similares al tuyo, seguramente no tendremos casas con las mismas exactas dimensiones, para lo cual con nuestras técnicas de tasación homogeneizamos las superficies, las hacemos comparables matemáticamente.
Nota importante: nunca fijes el precio de venta simplemente calculando metros cuadrados, es muy simple, te simplifica la vida, pero es incorrecto. Ningún metro cuadrado es igual al otro, el valor del metro cuadrado de una casa que necesita reparaciones es distinto a una nueva, un 5to piso es distinto al 1ro y así te podría mostrar decenas de variables que hacen imposible el cálculo simple.
Bah, si querés hacelo, pero te vas a estar equivocando ¿y qué dijimos que es lo más importante? PONER EL VALOR CORRECTO.
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Fechas de venta / publicación
Lo ideal para comparar es tomar casas que se vendieron en los últimos 3 meses, dado que las publicaciones son “intenciones de venta” pero no ventas reales. Si tenés expertise en el barrio – como me ocurre con Belgrano en mi caso- vas a poder tener tu propia información de operaciones que concretaste personalmente, dado que no es información que se difunda públicamente.
También podés utilizar valores de publicación de propiedades en sitios que no tengan más de 90 días de publicadas a las que podrías ajustar con un porcentaje de cierre relacionado con lo que hoy se negocia entre valor de publicación y venta.
Claro, pero ahora que veo los comparables que tengo, no son TAN parecidas, ¿Qué ajustes hacemos para que una casa sea comparable con otra?
Cuando aplicamos métodos de comparables, siempre vamos a ver que el comparable “perfecto” no existe, excepto que se venta el departamento exactamente igual al tuyo en el mismo edificio y piso, y con el mismo estado que el tuyo, hay que ajustarlo.
Nuestra matriz de elaboración de tasaciones ajustará en más o menos el valor de tu casas, para que todas sean homogéneas.
¿Cómo puede afectar el valor que determinemos para tu casa el interés que tenga un comprador que está buscando comprar una como la mía?
Lo afecta en todo, es lo más importante.
El determinar el valor correcto para salir a la venta va a ser determinante para que el comprador venga a ver tu casa. Si te equivocaste y no acertás en un valor correcto, es muy probable que te pierdas ese comprador que se decidirá por otro inmueble y es posible que aunque luego lo bajes, ya haya comprado, no te lo vuelvas a cruzar y no vuelvas a tener la oportunidad de venderle.
Menos aún en un mercado como el actual en donde no abundan los compradores.
Tenés que ser sincero con el valor que vas a poner, no creas que partir de un valor alto y luego bajar es una buena alternativa.
Tenés que poner el valor justo y si no sabes cómo determinarlo, recurrí a un profesional inmobiliario, que te ayude y te resuelva todas las dudas.
¿Te puedo ayudar con la compra de tu propiedad u ofrecerte una segunda opinión sobre la que ya tenes en curso? Escribime a daniel@bryn.com.ar o dejame tu consulta aquí, desde Bryn Real Estate te podemos ayudar.
