Comprar un departamento en un emprendimiento nuevo -sea en pozo o en construcción- si se realiza bien es una de las alternativas más rentables para invertir tu dinero en el negocio inmobiliario.
Pero, ya aprendimos –si seguís mis artículos- que a mayor rentabilidad seguramente estarás corriendo más riesgos, por lo tanto tenés que hacer un análisis más detallado antes de tomar una decisión. No es lo mismo comprar un departamento terminado que un departamento en un emprendimiento que aún no ha comenzado ni la demolición en el terreno que se va a construir.
Vendo emprendimientos y también construyo, con mi experiencia elabore este artículo en donde te invito a hacerle 22 preguntas al vendedor del emprendimiento. Dale, ponete el casco, no solo vas a tomar una mejor decisión sino que también vas a aprender mucho de emprendimientos inmobiliarios y construcción con cada respuesta.
1. ¿Quién es el constructor y cuál es su reputación? ¿Cuánto tiempo llevan construyendo?
Las habilidades y la experiencia del constructor tendrán un impacto significativo tanto en que este emprendimiento se termine realizando como en la calidad del producto final.
Comprender la reputación de los constructores es uno de los factores más importantes antes de comprometerse con ellos.
Un consejo: una vez que tengas el dato y si tenés alguien conocido que trabaja en el rubro inmobiliario consulta si conoce a la firma y si es recomendable trabajar con ellos.
Segundo consejo: hoy podés acceder a un informe comercial (léase Veraz, Noesis, por ejemplo) por muy poco dinero, saca un reporte y chequea que la firma no tenga problemas financieros, deudas en situación comprometida, cheques rechazados, juicios, etc.
2. ¿Qué tipo de emprendimientos suelen construir?
Diferentes constructores se especializan en varios tipos de construcción. Tiene sentido elegir un constructor que tenga una capacidad comprobada para construir el tipo de emprendimiento y el TAMAÑO del emprendimiento que estamos analizando.
Por ejemplo, si el constructor generalmente construye edificios residenciales pequeños en la Ciudad de Buenos Aires y ahora está construyendo un mega emprendimiento en La Plata, suena raro.
Podés preguntar también tu asombro por este salto en su escala de construcción. Construir un edificio pequeño en un barrio y construir un mega condominio en otra ciudad es totalmente distinto, implica más espalda financiera, más empleados, más estructura, debería tener algún justificativo o tener alguna lógica que te cierre.
3. ¿Tienen otros proyectos en este momento? Si no los tienen, ¿pueden pasarte algunas direcciones de proyectos completados para verlos?
Si no tienen ningún emprendimiento previo, serás su conejillo de indias y tu riesgo va a crecer mucho. ¿Cómo podría tener confianza en alguien que nunca construyo antes?
Si tienen emprendimientos anteriores, puede ser útil visitarlos, ver que efectivamente los hayan terminado bien, quizás hasta preguntar al encargado del edificio si hubo problemas.
NO te pongas colorado, es momento de hacer preguntas. Como siempre digo, prefiero ponerme colorado un segundo a no arrepentirme 3 meses por una mala decisión.
¿Vamos un paso más adelante? Si querés tener la foto más completa y sabes de algún departamento que este en venta en alguno de estos edificios, hace una visita y chequea materiales, arquitectura, funcionamiento de los servicios.
4. ¿Quién va a poder responder mis preguntas una vez comenzada la obra?
Muchas veces el constructor construye y no se dedica a la venta, la administración de los fondos y la atención de los inversores, no se dedican a mandar avances de obra ni reportes mensuales.
Te tienen que brindar el contacto de las personas que te acompañen y te puedan ayudar a responder tus dudas desde el momento que firmaste tu boleto o tu contrato de adhesión a un fideicomiso.
Llámese la inmobiliaria que te lo vendió, el grupo desarrollador o el fiduciario que lo administra alguien debe ser tu contacto.
5. ¿Qué figura legal van a usar para estructurar el negocio?
Muchas obras se realizan hoy con la estructura de un fideicomiso inmobiliario, en otros casos se hacen con una sociedad comercial. Todos tienen sus pro y contras. Tenés que conocer de estos instrumentos y sería bueno que te den una copia antes de firmar para analizarlo con tu abogado de confianza.
6. ¿El valor que estoy pagando por mi departamento es un valor fijo o puedo llegar a recibir cargos posteriores por algún concepto?
Como un ejemplo te puedo comentar que hoy hay emprendimientos a “costo concertado” y otros “a cuenta del costo real”, ¿qué quiere decir esto? en el primer caso vos pagas un valor que luego no puede cambiar, si la obra sale más o menos, no te pueden ni podes reclamar nada. En el segundo caso vas pagando un importe que luego puede cambiar cuando se determinen los costos finales.
Es muy importante que sepas este dato y que lo analices con detalle. Asesorate para ver qué te conviene o cuáles son los riesgos que podes correr a futuro si la obra tiene imprevistos.
7. ¿Qué gastos voy a tener al momento de escriturar?
Si cuando compras suscribís un fideicomiso vas a estar firmando un contrato de adhesión que luego finalizada la obra te permitirá firmar la escritura, en la mayoría de los casos, ese cargo va a estar a tu cargo, que te den una idea de cuál es el costo y que esto puedas chequearlo y sea razonable es importante para que preveas el monto de dinero que vas a necesitar al final de la obra.
8. ¿Voy a tener que pagar algún fondo de equipamiento o extra para poner en condiciones el edificio en sus zonas comunes?
Estoy muchas veces está en la letra chica de lo que firmes, veo en varios emprendimientos que al momento de la entrega de la posesión te piden que aportes un X% para equipar las zonas comunes, el gym, el spa, el SUM, puede que este monto sea muy pequeño pero en otros casos puede ser un monto muy significativo. Es bueno que lo sepas antes de firmar.
9. ¿Tengo algún impedimento para vender la unidad una vez terminada o en medio de la obra con el comercializador que yo quiera?
Es habitual que el desarrollador reserve en el comercializador que él designe la venta de las unidades mientras el emprendimiento se encuentre en construcción o inclusive una vez terminada y por un determinado plazo.
Esto obedece a que será él quien maneje los precios de las unidades y no será vos quien dije un precio que pueda perjudicarlo cuando aún queden muchas unidades en venta.
10. ¿Qué incentivos puedo tener para comprar en este emprendimiento por sobre otro que me ofrezcan?
Esta pregunta tiene una pata más comercial pero apunta a que no te quedes con lo que te ofrecen y venden con los brochures del emprendimiento.
Tenés que ir más allá, preguntar porque este emprendimiento es mejor o más atractivo, o qué condición de venta puedo obtener por sobre las que me ofrecen en la competencia.
Y si te dicen que no tienen mucho más que ofrecerte que el resto de los emprendimientos, pedíles un “upgrade” que te den algo mas así vos terminas de definir que este es el emprendimiento más atractivo, hacélos jugar el partido y que ellos tengan que esforzarse para seducirte a vos.
Pregunta, pedí, negocia, hace el ejercicio, tu pregunta no tendría que molestar y si les molesta no inviertas con ellos. Sos el cliente, no les estás haciendo un favor.
Estás invirtiendo, los mayores beneficios se hacen comprando bien, no vendiendo bien. Tatuate esta frase.
11. ¿Cuáles son las características estándar en las unidades que venden y cuáles son los extras?
Cada constructor incluye un conjunto de características estándar en cada unidad construida.
El constructor debe tener una hoja detallada de “especificaciones técnicas” que incluye todo lo que viene en tu unidad si la adquirís.
Muchas veces, el constructor también tendrá una lista de actualizaciones predeterminadas que le permite elegir qué deseas agregar a la unidad y a qué valor.
Tenés que averiguar qué está incluido y qué no, no te guíes por las imágenes y renders que muestren, la mayoría de las imágenes no son contractuales. Cuando firmes un boleto o tu adhesión tenés que agregar como anexo ese detalle técnico así cuando te lo entreguen tenés posibilidad de chequear que no falte nada.
12. ¿Tendré la oportunidad de hacer mejoras adicionales una vez que el emprendimiento se empiece a construir?
Construir una emprendimiento lleva tiempo y se establecen pautas para la compra de acopios de materiales y cantidades. No se puede cambiar a cada momento el equipamiento de tu futuro departamento.
Puede ser útil saber si podés pedir actualizaciones después de que el constructor haya comenzado en la construcción o no.
Muchos constructores no permiten estos cambios, lo que tendrás que hacer vos luego de entregada la unidad. Si estos cambios son mayores quizás también exija el cambio de planos de la unidad (si querés cambiar paredes, reformar la ubicación de un baño, etc) mucho cuidado con el momento en el cuál planeas estas modificaciones.
13. ¿Cuándo tengo que pagar estos extras? ¿Por adelantado o al cierre?
A veces tenés que pagar los extras por adelantado en otros casos al final y otros te piden un anticipo y cuotas. ¿Cuál va a ser el precio de estos extras si los tengo que pagar en 2 años? ¿Puedo “congelar” el valor ahora si lo pago?
14. ¿Con qué frecuencia y cuándo se me permitirá que recorra la obra o mi unidad a terminar?
Sería bueno que puedas recorrer tu futura unidad, sin embargo, lo más probable es que no puedas deambular por el sitio de trabajo cuando lo desees, algunos constructores directamente no te van a dar esta posibilidad.
Hay coberturas de seguros que no cubren personas fuera de la obra en caso de un accidente y transitar una obra lleva consigo sus riesgos si no está terminada.
15. ¿Cuánto tiempo tardará el emprendimiento en construirse y qué sucede si no llegan a la fecha?
El constructor debe tener una buena idea de cuánto tiempo llevará construir el emprendimiento y debe estar dispuesto a explicar qué sucederá si no se cumple esa fecha.
Como comprador, tenés que ser flexible: nadie sabe exactamente cómo será el clima en los próximos meses, si por ejemplo hay que demoler y excavar los riesgos son muy altos si las lluvias son intensas y esto puede demorar una obra sin ser necesariamente una causa que maneje el constructor.
La falta de plazos de entrega es una de las mayores quejas contra los constructores, no te quedes con la palabra, que en los papeles que firmes haya una definición de esto que hablamos.
16. ¿Estás comprando un terreno en un emprendimiento tipo country? ¿Cuál es la diferencia en precio y tipología de los distintos lotes?
Probablemente tendrán varias opciones de lote diferentes. Puede que tengas un presupuesto previsto y prefieras uno más barato a otro más caro.
Estudia con detalle las ubicaciones y los precios, muchas veces veo oportunidades en ubicaciones dentro del emprendimiento que no están tan valoradas –sin tanta justificación- y cuyo precio puede ser parecido o incluso menor a otros que a juicio del desarrollador se venden más caros.
¿Qué características tomar en cuenta?
- Orientación.
- Ubicación dentro del barrio.
- Tamaño y forma, si es más rectangular, en esquina o con formas no tan prácticas para construir y sacarle el jugo a los metros.
17. ¿El departamento viene con alguna clase de garantía de construcción?
Una de las preguntas más importantes que tenés que hacer si participas de un emprendimiento en pozo es qué tipo de garantía está incluida.
La garantía ofrecida puede variar bastante de un constructor/desarrollador a otro. La garantía de un constructor brinda tranquilidad, especialmente cuando se trata de un constructor reconocido y con experiencia en el negocio.
En Argentina hay normas particulares sobre el tema y son 10 años la cobertura de defectos, pero hay lineamientos precisos para cada tipo de problema que puedas tener, en ese caso es bueno que lo veas con tu abogado de confianza. Estás protegido por la ley, pero es bueno saber qué respuesta te da el constructor.
18. ¿Cómo se va a regular la vida en el emprendimiento luego de terminado?
Con esto me refiero a: ¿se va a subdividir en propiedad horizontal y vamos a tener un consorcio? ¿Ya tienen un reglamento previsto para ese día? ¿Van a haber limitaciones específicas para los habitantes? ¿Vamos a tener que brindar usufructos por algún concepto a un tercero por años? ¿Quién va a administrar el consorcio?
Si es un emprendimiento de tierras ¿se va a conformar una asociación civil? ¿Quién la va a administrar? ¿Quién la va a presidir?
Es útil conocer este dato para conocer quién y cómo va a regular la vida y la convivencia en el emprendimiento en el futuro.
19. ¿Puedo hablar con algunos de sus clientes anteriores?
Sé que no puede sonar amable la pregunta, pero te pido que la hagas, veremos cuál es su respuesta, tantea. También podés chequear su reputación online, si es una empresa desarrolladora bien conformada tendrá sus canales digitales y allí suelen haber calificaciones o comentarios de clientes de obras anteriores.
20. Los metros que me estás vendiendo ¿son propios, hay algo de comunes, a qué porcentaje los estás ponderando?
Muchas veces cuando veo la lista de precios de un emprendimiento veo que incluyen como metro en el precio al inversor un porcentaje de los metros comunes, no es incorrecto hacerlo, vos en el fondo sos dueño de una parte de todo.
Pero sería bueno que esto te lo aclaren al momento de invertir. O sea, si compras 50 m2, estos son los m2 del departamento, los que en definitiva van a ir a la escritura o incluyen metros que no son de este inmueble.
Por otro lado y suponiendo que estos 50 m2 son de mi departamento, qué parte de estos son cubiertos, qué parte semi cubiertos y cuantos descubiertos. Hay que tener en cuenta que técnicamente no es lo mismo el valor de un metro cuadrado cubierto y otro que no lo sea, por lo tanto si el departamento tiene 40 m2 cubiertos y el resto de balcón descubierto no es lógico que te digan que tenes que pagar el mismo valor del m2 por los 50 m2 totales.
21. Si estás comprando financiado ¿cómo son las cuotas, qué forma de cálculo hay en el caso de una actualización?
Es habitual que hoy vendamos contra la entrega de un anticipo y cuotas en pesos. Muchas de estas cuotas, como vivimos en un hermoso país con inflación, tienen que actualizarse periódicamente -esta claro que si alguien te vende con cuota fija en pesos, corre riesgo de ser una estafa, imposible construir a 2 años con cuotas fijas-.
Entonces, ¿cómo es la matemática del cálculo?. Pedile de hacer un ejemplo, aunque suene tonto: OK el departamento sale U$S 100.000, vos me decís que pago U$S 30.000 de anticipo, ¿cómo sigue la historia amigo?
Cada uno maneja su excel de una manera distinta, muchos te pesificarán los U$S 70.000 el día de la firma, lo dividirán por la cantidad de cuotas y le aplicarán un indice, que puede ser el CAC -el más habitual- u otro.
No te vayas a dormir sin saber con claridad cómo es ese cálculo y si luego de ese ajuste aplicarán alguno más o hay cuotas extraordinarias. Tenes que aprender el ejercicio de hacer estos cálculos.
Seguramente se te ocurrirán algunas alternativas: puedo pagar un refuerzo en pesos a los 6 meses, puedo adelantar algo más de U$S, todo es conversable!
22. La pregunta más importante: ¿Qué puede ocurrir mal en este emprendimiento?
Hace mucho tiempo un jefe que tenía en una multinacional me enseño a hacerme esta pregunta siempre. Todos los Exceles son maravillosos, te pueden dar el mejor escenario y un futuro prominente, pero, ¿y si algo malo pasa?
¿Qué puede ser lo peor que pueda ocurrirle a este emprendimiento? Seguramente vas a sorprender al vendedor y va a ser interesante su respuesta. Hay muchas variables que claramente el constructor o desarrollador no maneja, UN VIRUS QUE TERMINE EN UNA PANDEMIA MUNDIAL.
Nadie se imaginaba que algo así podría ocurrir, no? Pero hay temas que sí dependen de él: 1. que no se aprueben los planos definitivos 2. un riesgo en la excavación que es muy profunda. 3. algún tema cambiario o legal que impida escriturar a tiempo.
Vos hace esta pregunta y deja que fluya la conversación, va a ser interesante ver que temas surgen de esta charla.
Algunas conclusiones:
Invertir puede ser un viaje hermoso o una terrible pesadilla, dependiendo –en parte y no solamente- del constructor o desarrollador que realice el emprendimiento. Muchos tienen habilidades comprobadas para lidiar con todos los problemas que tiene una obra pueden generar y otros no tanto.
Hoy es el momento de que hagas tus averiguaciones y te quedes tranquilo. Quiero que inviertas sin stress y disfrutes de este viaje.
¿Tenés algún otra pregunta que deberíamos hacer al vendedor y no lo incluí en este artículo? Dejame un comentario debajo, escribime a daniel@bryn.com.ar o completa el formulario de contacto aquí., te podemos ayudar en Bryn Real Estate
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